Algemeen
Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.
Voor een uitgebreide toelichting op het meerjarenperspectief van de grondexploitaties verwijzen wij u naar de door uw raad vastgestelde MPG 2024.
Visie op het grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.
Instrumenten van het grondbeleid zijn geïntegreerd in de Omgevingswet
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Hierdoor is er één en ander gewijzigd in het instrumentarium voor grondbeleid. Een deel van de bestaande instrumenten zoals bijvoorbeeld het voorkeursrecht en onteigening zijn samengebracht en geïntegreerd in de Omgevingswet. De werking ten aanzien van het grondbeleid is niet wezenlijk veranderd in de Omgevingswet. Er is vooral sprake van modernisering, verduidelijking, waar mogelijk versnelling van proceduretijden, en soms wijziging van bevoegdheden (met name bij onteigening). Vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden voorbereidingen getroffen om de Nota grondbeleid 2015 te actualiseren en aan te passen aan de nieuwe wetgeving.
Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties
Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt (niet-)bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Voor de begroting 2025 zijn de grondexploitaties gebaseerd op de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2024 (MPG 2024), die op 1 juli 2024 door de raad is vastgesteld. De MPG is opgesteld op basis van geactualiseerde waarden. Dit gebeurt aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (grondopbrengsten van het programma).
Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. Per 1-1-2025 zijn er 6 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Dijkstraten, Aarlesche Erven, Steegsche Velden Oost fase A, Centrum, Molenstraat en Steegsche Velden-Noord. Volgens de prognose op basis van de MPG 2024 kunnen in 2025 2 projecten worden afgesloten: Steegsche Velden Oost fase A en Molenstraat.
Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie worden per 1-1-2025 geraamd op € 37.715.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen wordt geraamd op € 24.632.000 De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) wordt geraamd op € 13.083.000.
Bouwgronden in exploitatie - resultaat
Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de MPG 2024 wordt het volgende resultaat verwacht:
Resultaat op nominale waarde BIE: € 7.416.000 (nadelig saldo)
Resultaat op eindwaarde BIE: € 26.853.000 (nadelig saldo)
Resultaat op netto contante waarde BIE: € 24.417.000 (nadelig saldo)
Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming (poc methode)
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Op basis van de MPG 2024 wordt voor 2025 in project Steegsche Velden Noord een winstneming geraamd van € 425.000.
Risico’s en weerstandsvermogen (BIE en MVA)
Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties.
In het kader van de MPG 2024 zijn de risico’s van de grondexploitatie (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen) geactualiseerd en ingeschat op een bedrag € 7.960.000. Dit bedrag is gereserveerd in de Risicoreserve grondexploitaties.
Risicobeheersing
Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:
- permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties én met de regio over afstemming woonproducten op de marktvraag;
- faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
- doorrekenen van (alternatieve) programma’s;
- bewaken van en sturen op kosten;
- aandacht voor marketing en promotie;
- binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
- tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.